주택도시보증공사(HUG) 기금 고갈 우려?

혹시 HUG 라고 들어보셨나요?

1. 주택도시보증공사 (HUG) ?

뉴스나 신문 같은데 보면 HUG 또는 허그 가 이래서 이랬다..식으로 많이 이야기 들어보셨을 꺼에요.

HUG 는 주택도시보증공사의 약자이고, 기금을 통해 운영되며 우리가 흔히 알고 있기로 주택을 사거나 전세 또는 월세를 들어갈 때 보증금에 대한 임대보증보험을 가입하고 조건에 맞으면 해당 보증금을 돌려주는 것을 맡아서 관리하는 국토교통부 산하 단체 입니다.

최근에 깡통전세 또는 빌라왕 등의 이슈가 생기면서 보증보험에 대한 관심이 높아짐에 따라 HUG 에 대한 관심도 같이 높아졌는데요, 최근에 이 HUG 의 기금이 고갈될 위기에 처했다는 소식이 나와 공유 드립니다. 

 

2. HUG 의 위험?

보증 중단 한계가 거의 다다르고 있다고 하네요

HUG 에서는 2월 13일 보도자료를 통하여, 2023년 1월 HUG 의 대위변제액 (말 그대로 문제에 맞춰 보증금을 대신 제공한 금액)은 1692억 으로 전년 동월 대비 1년만에 3.2배가 늘어난 수치라고 밝혔습니다.

지난해 7월 564억원 수준이었던 대위변제액은 8월에 833억원, 9월에 951억등 6개월 연속 상승세를 이어갔으며 고금리와 경기침체에 빌라왕 사건 등 전세사기 까지 횡횡하면서 9421억원에 달하게 되었습니다. (전년 대비 83% 늘어난 수치) 

그런데 문제는 이렇게 HUG 에서 대납을 해준 이후 임대인에게 회수한 금액인데 9421억원 중 회수 금액은 2490억원으로 21%에 불과 했으며 HUG가 결국 1000억원 가량의 당기순손실을 기록한 것입니다. 

HUG 가 생긴 이후로 2009년 이후 13년만에 적자라고 하는데요, 정부는 2023년 5월 부터 보증보험 가입조건을 전세가율(집값 대비 전세보증금) 100%에서 90%로 강화 (예를 들면 집값이 1억원이면 전세보증금이 9000만원이 넘는 경우라면 보증보험을 받아주지 않겠다는 취지) 한다고 밝혔지만, 그럼에도 집값 하락기에 깡통주택이 계속 늘고 있어 HUG 의 대위변제액 규모는 2조원 안팎까지 치속을 것이란 전망도 나오고 있습니다. 

그럼 이렇게 대위변제액이 늘어나고 회수율이 떨어지게 되면 HUG 를 운영하는 기금이 고갈될 수 있고, 이 경우에는 보증금에 대한 반환 자체가 이루어지지 않는 사상 초유의 사태가 나올 수도 있습니다. 

이는 지금 한창 이슈화가 되고 있는 연금제도와 맞물려 매우 위험한 요소이고 당장에 국민들이 피해를 볼 수 있는 일이라 매우 중요한 부분이라 생각 되네요.

 

3. HUG 의 기금

HUG가 운영하는 주택도시기금은 국민 주택 소유권 이전 등기를 할 때 의무적으로 구입하는 국민주택채권이나 재건축 부담금 등으로 조성하는 기금으로 사실상 국가의 돈이기에 한계가 있고, 또한 주택도시기금법상 HUG의 자기자본의 60배를 넘지 않는 범위에서 보증 발급이 가능하나 이미 지난해 말 기준 보증배수가 54.5배로 한계에 이른 상황이라고 합니다.

결국 이 기금이 고갈되면 보증발급이 안되고 따라서 상품 가입이 중단되는 상황이 벌어질 수 있기에 큰 혼란이 빠질 수 있습니다. 따라서 정부에서는 정부 출자를 통해 자본을 확충한다는 방침인데요, 국회에도 HUG 의 보증 총액한도를 70배로 늘리는 주택도시기금법 개정안이 발의되어 있지만 결국 세금을 투입해 보증보험을 꾸려나가는 상황임으로 문제가 있다고 보는 견해도 있습니다. 

 

4. 우리가 받는 피해는? 해법은 있을까? 

우선 보증금을 돌려받을 길이 막히게 되면 사람들의 전세 등의 거래량이 줄어들 수 밖에 없게 됩니다. 또한 현재와 같이 경기침체가 되어 버리면서 그간의 갭투자 등으로 집을 여러채 보유하고 있던 집주인 중심으로 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있고, 이 경우 고스란히 피해는 세입자 에게 전가 될 수 있습니다. 따라서 그나마 이러한 보증금을 최대한 보장 받을 수 있는 HUG 의 존재는 무엇보다 중요합니다.

이럴때는 우선 전세 를 구하거나 기타 보증금 관련 부분을 진행할 때에는 집 주인의 상황을 꼭 확인하고 집담보대출 또는 갭투자, 또는 깡통전세 등의 편법 구매 등의 물건이 아닌지를 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다. 

그리고 HUG 의 어려움은 보증보험 가입을 어렵게 만드는 부분이 이어질 수 있기에 집값과 전세보증금 비율이 어느 정도 되는 집으로 안정적으로 보증보험에 가입할 수 있는 집을 구하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 

 

여튼 중요한 것은 정부차원의 해법이 절실히 필요한 상황

일단, 정부에서 급한불을 끄려고 보증 총액한도를 늘리는 등의 생각을 하고 있지만 우선은 가입율을 현재 90%에서 80%까지 낮춰서 가입 조건을 까다롭게 하는 대신 대출 완화등의 돈이 나올 수 있는 부분을 늘려서 HUG 의 부담율을 줄이고 집주인 스스로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 환경 자체를 만들어 줘야 할것 같습니다. 

그리고 아무래도 금번 경기침체나 부동산 시장을 기점으로 전세 의 개념이 많이 축소될 것으로 보이지만 월세도 마찬가지이고 일단 투자 목적의 우리나라의 부동산 시장에서는 결국 세입자를 보호하기 위해서는 집주인 들이 여유돈을 부리면서 굴릴 수 있는 환경이 조성이 되어야 버틸 수 있다는 시장 논리를 정부에서 꼭 알고 이에 맞는 정책을 펴야 할것 같습니다. 

 

여러 부분에서 너무 어려운 시간이 지속되고 있습니다. 매번 경제 부분의 포스팅을 쓸때 마지막에 쓰는 말이기는 하지만, 이럴 때일 수록 경제 부분에 대한 여러 정보를 실시한으로 꼼꼼히 체크하시고 대비할 수 있는 부분이나 먼저 우선 진행할 수 있는 부분이 어떤 것인지를 확인하고 준비하는게 지금으로써는 가장 중요한 일인것 같습니다.